권리분석
권리분석에서 가장 중요한 것은 말소기준권리 입니다.
말소기준권리란 말그대로 말소의 기준이 되는 권리를 말하는데, 경매로 나온 물건의 등기부등본을 보면 대부분 지저분할 정도로 많은 권리들이 기재되어 있습니다. 이런 권리들은 채무자를 상대로 한 권리이므로 대부분 저당잡힌 금액도 상당합니다. 만에 하나 이런 권리들이 그대로 남아 있는 채로 물건을 인수한다면 낙찰자는 심각한 금전적인 부담을 입게 되므로 이런 물건은 아무리 싸게 경매에 나와도 아무도 입찰하려 들지 않을 것입니다.
이런 문제를 해결하기 위해 법에서는 말소의 기준이 되는 권리를 하나 정한 다음 이를 기준으로 이후에 발생한 권리들은 낙찰된 후 모두 소멸시켜 낙찰자의 권리를 보호해 줍니다.
권리분석의 시작은 이처럼 모든 권리를 해결하는 열쇠가 되는 말소기준권리를 찾는 것입니다.
그렇다고 가압류, 가처분, 가등기, 압류, 근저당, 저당, 선순위가처분, 지상권, 전세권, 임차권 등등 우리가 자주 접하는 모든 권리가 말소기준권리가 되는 것은 아닙니다. 법에서는 이 중에서도 (근)저당권, (가)압류등기, 담보가등기, 경매개시결정기입등기의 네가지만을 말소기준권리로 인정해 줍니다.
만약 한두개의 물건에 여러개의 말소기준권리가 설정된 경우, 가장 먼저 등기부등본상에 설정된 권리를 말소기준권리로 인정합니다.
경매를 신청한 전세권도 예외적으로 말소기준권리가 될 수 있습니다.
단, 건물 전체에 대해 전세권설정등기가 이루어져야 하며 건물의 일부분에 설정된 전세권은 말소기준권리가 되지 못합니다. 또한 경매를 신청한 전세권이기에 건물 전체에 대한 전세권이자 최우선순위의 전세권이라도 경매를 신청하지 않는다면 말소기준권리가 될 수 없습니다.
또한 경매를 신청한 전세권이기에 건물 전체에 대한 전세권이자 최우선순위의 전세권이라도 경메를 신청하지 않는다면 말소기준권리가 될 수 없습니다.
종합하면,,,
전세권이 말소기준권리가 되려면 세 가지 조건을 갖춰야 하는데,
1. 건물 전체에 대해 전세권설정등기가 되어 있을 것,
2. 전세권이 선순위일것,
3. 전세권자가 경매를 신청했을 것.